Mehrwert bei umfassenden Sanierungen
Wie hoch sind die Anteile der wertvermehrenden und der werterhaltenden Investitionen bei umfassenden Gebäudesanierungen? Eine durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie (BFE) in Auftrag gegebene Studie der Hochschule Luzern (HSLU) geht dieser Frage anhand von 20 Erneuerungsprojekten nach.
Vereinfachende Bestimmung
Für umfassende Sanierungen ist seit fast 50 Jahren eine vereinfachende Bestimmung für die Aufteilung in Kraft. Die Kosten gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Diese Bandbreite wurde damals bewusst hoch angesetzt, um die Liegenschaftseigentümer zur Durchführung umfassender Erneuerungen anzuregen. Die Angemessenheit der 50–70-Prozent-Regel wurde jedoch seither regelmässig hinterfragt und ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieterschaft und Eigentümern. Auch haben sich im Laufe der Jahre die Verhältnisse auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt wie auch die Bautechnik stark verändert. Die vorliegende Untersuchung dient der Einschätzung, in welcher Grössenordnung sich heute die wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile umfassender Liegenschaftssanierungen in der Praxis bewegen.
Künftige Weiterentwicklung
Die für die Studie angewandte Methode wurde von der HSLU im Austausch mit dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz) und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) entwickelt. Sie stützt sich auf den jeweiligen Baukostenplan (BKP) und nimmt für jede einzelne Position eine Triage der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile vor. Bei einer künftigen Weiterentwicklung dieser sogenannten BKP-Triage ist eine Anwendung in verschiedenen Bereichen denkbar. So beispielsweise für die Planung und die Umsetzung von Erneuerungsvorhaben, für die Beurteilung, falls eine Partei bei einer umfassenden Überholung einen über 70 Prozent oder einen unter 50 Prozent liegenden wertvermehrenden Anteil geltend macht, oder auch für die steuerliche Ausscheidung werterhaltender und wertvermehrender Investitionen. Die Auswertung der 20 analysierten umfassenden Liegenschaftsüberholungen zeigt Anteile für wertvermehrende Investitionen zwischen 34 und 58 Prozent. Aufgrund der relativ tiefen Anzahl von Fallbeispielen ist das Ergebnis jedoch nicht repräsentativ für den gesamten Gebäudepark der Schweiz. Die Studie ist zu finden unter:
