Für Vordenker
Nicht die Planungs- und Bauphase verschlingt das meiste Geld. Auf die Lebensdauer gerechnet besteht das grösste Einsparpotenzial bei der Nutzung. Vorausschauendes Planen macht sich daher bezahlt.
Bei der Immobilienplanung beginnt alles mit der ersten Idee. Das Ziel ist die langfristig gute Rendite. Die Verantwortlichen konzentrieren sich dabei meist nur auf die Budgetierung und die Terminierung der Planungs- und Bauphase. Im Rahmen der BIM-Planungsmethode lassen sich diese Ziele heute theoretisch einfach erreichen. So entsteht das perfekte digitale Modell für die perfekte Immobilie – sollte man meinen. Doch sind damit alle Fragen für die Zukunft geklärt? Sicher nicht, denn jedes Gebäude verursacht nach der Fertigstellung oft 20-mal mehr Kosten. Im Zeitraum der Nutzung besteht folglich das grösste Einsparungspotenzial. Warum denken also viele beim Stichwort BIM nur an die Planungs- und Bauphase? Vorausdenken ist hier gefragt.
Die Nutzungsphase ist Teil der Gesamtplanung – von Anfang an
Auch bei uns in der Schweiz wird BIM von Architekten und Planern leider noch zu oft als reine Planungs- und Ausführungsmethode verstanden und im besten Fall zur Planungsdokumentation genutzt. Was BIM jedoch ausmacht, ist die umfassende Prozess- und Kostenoptimierung, die sich über den gesamten Lebenszyklus erstreckt. Daniela Brühwiler vom Internationalen Berufsverband Facility Management Schweiz (IFMA) betont: «Eine Optimierung der Lebenszykluskosten beginnt in der ersten Bau-Planungsphase. Im Auftrag und bei der Zusammenarbeit mit dem Bauherrn (Eigentümer/Mieter) werden Nutzungs- und Betriebsprozesse zu Beginn definiert. Dadurch fliessen Anforderungen als Grundlage für die Planung frühzeitig ein. Dies wirkt sich für alle Parteien positiv aus.» Welche Bedeutung das Zusammenspiel von BIM und FM für Unternehmen hat, beschreibt auch Alexander Muhm, Leiter Development bei SBB Immobilien. Er sagt im Zusammenhang mit dem Bau des Letziturms Zürich: «Selbstverständlich ist für uns auch die Planung und Errichtung der Gebäude wichtig. Aber die ist in maximal zehn Jahren abgeschlossen. Danach geht es 40 Jahre lang in eine Bewirtschaftung, und die ist für uns relevant.» Zentrum des Entwicklungsprozesses ist auch hier der digitale Zwilling, der bekanntlich nicht nur die reine dreidimensionale Abbildung eines Gebäudes im virtuellen Raum darstellt. Im digitalen Modell sind neben den Abmessungen noch detailliertere Informationen über die Bauteile hinterlegt. Hierzu gehören die Beziehungen zu benachbarten Elementen, dann bauphysikalische Eigenschaften wie Wärmedurchlasskoeffizient, Energieeffizienzklassen, Brandschutzklassen und vieles mehr. Darüber hinaus beinhalten diese Eigenschaften, auch Properties genannt, unter Umständen sogar die Bezugsquelle, die Lieferzeit und den Listenpreis der notwendigen Ersatzteile. Im Fall einer technischen Störung kann man diese Fakten einfach abfragen, oder sie werden in der digitalen Störungsmeldung gleich mitgeliefert.
Spätere Kosten lassen sich vorab simulieren
Klug ist es daher, die zukünftige Entwicklung der Kosten von Anfang an zu optimieren. So lassen sich z.B. aufgrund der Dämmeigenschaften, Heizleistungen und Belüftungsdaten die Raumtemperatur und somit auch die Energiekosten zu unterschiedlichen Tages- und Jahreszeiten vorausberechnen. Oder umgekehrt: Das gewünschte Raumklima und die Vorgabe «minimale Energiekosten und minimaler Co₂-Ausstoss» erlauben es, alle weiteren erforderlichen Parameter vorab entsprechend zu definieren. Den gesamten Unterhalt und selbst den Rückbau könnte man vorausplanen und -berechnen, noch bevor der Grundstein gelegt wurde. Somit beschreibt das digitale Modell nicht nur den Aufbau, sondern liefert vor allem die Grundlage für die Simulation des späteren – viel kostenintensiveren – Ablaufs.
Die Gebäude- und Workflowdokumentation mit BIM
Die Arbeit und die Entscheidungen von Liegenschaftsverwaltungen und Facility Managern beruht oft noch immer auf Datenbanken, die nur grafische Informationen beinhalten. Dabei könnten CAFM-Programme (Computer Aided Facility Management) längst alle wichtigen Fakten als eigene Untergruppe aus dem BIM-Modell beziehen. Mit Systemen wie z.B. Autodesk Revit ist es längst möglich, weitere Technologien mit BIM zu vernetzen. Konkret: Dank des relativ offenen Systemcodes der BIM-Software lassen sich die Gebäudesensorik und die Gebäudeleittechnik von Anfang an ins BIM-Konzept integrieren. Somit ist eine umfassende Gebäude- und Workflow-Dokumentation mittels BIM möglich.
Das digitale Gebäudemodell wird damit zur echtzeitbasierten Steuer-, Mess- und Regelzentrale, die den gesamten Lebenszyklus technisch und wirtschaftlich optimiert. Noch fehlt für das virtuelle Gebäudemodell (LIM) ein standardisierter betrieblich relevanter Datenfeldkatalog. «Bauen Digital Schweiz» erarbeitet hierzu aktuell ein prozessbezogenes Verzeichnis (FM) mit Bezug auf Raum- und Bauteilstrukturen. Nach Abschluss dieses Projekts, das von vielen Projektpartnern und -teilnehmern unterstützt wurde, soll zusammen mit BdCH, IFMA und CRB über die weitere Pflege diskutiert werden, damit der Katalog dem Bauherrn für das einfache Bestellen zur Verfügung steht. Es ist also bereits einiges in Planung, um langfristig den gesamten Lebenszyklus komplett einzubinden. So lässt sich die Rentabilität von Immobilien weiter steigern. Sie ist der anhaltende Lohn für das perfekte Zusammenspiel von BIM und FM. Vorausdenken macht sich also langfristig immer bezahlt. ●
