Weiterbauen – Bis an die Grenzen des Möglichen

Vor zweieinhalb Jahren übernahm die Halter AG Gesamtleistungen als Totalunternehmerin das Grossprojekt Ambassador House im Glattpark, dem neuen Quartier im Norden von Zürich. Ende der 1980er-Jahre wurde das Ambassador House als Hotel- und Bürobau erstellt. Mit der Gesamterneuerung, die Ende des Jahres abgeschlossen sein wird, wird das Gebäude als Geschäftsliegenschaft neu positioniert werden. Und dies mit einer überzeugenden Architektur, einer maximalen Nutzungsflexibilität, einer optimalen Erreichbarkeit und einer hochwertigen Infrastruktur. Das Ambassador House kann als Paradebeispiel einer gelungenen Transformation in ein Dienstleistungsgebäude gelten, das in jeder Hinsicht modernste Ansprüche erfüllt. Es ist nicht nur die repräsentative Architektursprache, welche die Besonderheit des Gebäudes ausmachen wird. Auch die durch Glasbänder dominierte Fassade verleiht dem Gebäude den äusseren Glanz, der sich im Inneren fortsetzt. Dort werden Atrien lichtdurchflutete Begegnungszonen bilden. Vielfältige Freiflächenangebote, neu erstellte Terrassen, eingezogene Balkone und eine nicht alltägliche Aussenraumgestaltung ermöglichen optimale Erholungszonen. Die Büroflächen sind so ausgelegt, dass verschiedene Arbeitsplatzmodelle angewendet werden können und sie somit über eine maximale Nutzerflexibilität verfügen. Im Weiteren wurde die Erdbebenstatik aufgerüstet und am Rohbau wurden geometrische Anpassungen vorgenommen. Auch die haustechnischen Anlagen wie Heizung, Kälte, Klima und Lüftung entsprechen dem neusten Stand der Technik und erfüllen nun alle erforderlichen Normen. Fassaden und Dächer sind vollumfänglich ersetzt worden, sodass das Gebäude ein komplett neues Erscheinungsbild erhalten hat. Die Liegenschaft wird nach Abschluss der Arbeiten mit dem Gütesiegel für nachhaltiges Bauen LEED Platinum zertifiziert. Der Bau aus den Achtzigerjahren ist zukunftstauglich gemacht worden.Das Projekt befindet sich derzeit in der Endphase. Bis hierhin war es ein intensiver Weg, auf dem die beteiligten Unternehmen die Grenzen des Möglichen ausloten mussten. Schon bei der Submission für den Totalunternehmer galten sportliche Bedingungen. Die Unterlagen umfassten mehr als 40 Bundesordner, gefüllt mit Vertragsvorlagen, allgemeinen Anforderungen, Vorschriften, Beschrieben, Berechnungen und Plänen der Architekten und Ingenieure. Und die Frist für die Erstellung der Offerte betrug gerade einmal drei Monate.

Vertrauen in die Planungsbüros

Dieses umfassende Werk galt es detailliert zu studieren, zu analysieren und schliesslich mit Kosten und Terminen zu hinterlegen. Die Halter AG Gesamtleistungen setzte dafür ihr gesamtes Know-how aus Kalkulation und Ausführung ein. In Spitzenzeiten beschäftigten sich mehr als zehn Mitarbeiter mit der Ausarbeitung der Offerte. Ausserdem mussten sämtliche Risiken aus der Konzeptphase und der Projektplanung übernommen werden, obwohl keine detaillierten Massaufnahmen und Sondierungen am Gebäude im Vorfeld durchgeführt worden waren. Es bestand die vollumfängliche Komplettheitsklausel. Diese Risiken waren in der kurzen Zeit und bei der Projekttiefe des Anbieters nur sehr schwer ausfindig zu machen. Trotzdem reichte Halter die Offerte ein. Die Abschätzung der Risiken bestand aus der Erfahrung der eigenen Leute, die involviert waren, und dem Vertrauen in die renommierten Zürcher Planungsbüros. Nicht zuletzt, weil das Angebot auf einer Unternehmervariante basierte, hatte Halter den Zuschlag erhalten. Aufgrund der Vorgaben seitens des Auftraggebers mit Zwischenterminen war allseits bekannt, dass es eine kurze Vorbereitungsphase der Ausführungsplanung geben würde. Daher musste Halter bereits während der Submissionsphase aus strategischen Gründen zukünftige Vertragspartner mit ins Boot nehmen – ein neues Vorgehen für einen Totalunternehmer. Aber nur so konnten der kurzfristige Baustart und das Risikomanagement auch wirklich sichergestellt werden. Aufgrund der engen Planungstermine war klar, dass, wer nicht genügend Ressourcen einplant, grosse Probleme bekommen würde. Reserven für die Vorbereitung der Ausführung wurden beispielsweise für die Planung verbraucht. Auch die Unternehmervariante musste zuerst konzeptionell und technisch bewältigt werden, was ebenfalls viel Zeit verschlang. Aufgrund diverser Bestellungsänderungen im Rahmen einer Erhöhung des Ausbaustandards für potenzielle Mieter hat sich der Endtermin vom April 2017 auf November 2017 verschoben. Die Arbeiten laufen derzeit auf Hochtouren. Der gesamte Prozess der Planung musste immer wieder reorganisiert und gestrafft werden. Insbesondere die Architekten, welche die Grundlagenpläne für alle anderen Planer und für die Ausschreibungen liefern mussten, waren stark gefordert. Gesamtheitlich zusammenhängende, fertige Pläne gab es erst später in der Ausbauphase. Damit der Bau überhaupt funktionieren konnte, musste mit Planausschnitten gearbeitet werden, was gut verlief. Parallel zum Geschossausbau laufen noch Projektentwicklungen und Planungen der allgemeinen Mieterausbauten, unter anderem für den Gastrobereich, die Konferenzräume und die Bereiche Fitness, Retail und KITA – Projekte, die im Betrieb später miteinander harmonieren müssen.

Think big

Das Motto des Gebäudes ist nicht nur aufgrund seiner beeindruckenden Dimensionen «Think big». Es steht ebenso für effizientes Denken, denn die Büroflächen sind mehr als nur Arbeitsplätze. Dabei ist zu berücksichtigen, dass neue Arbeitswelten und Anforderungen auch neue Arbeitsumgebungen bedingen. Mit der horizontalen Anordnung der äusseren Gebäudeebenen und der dreifachen vertikalen Erschliessung der einzelnen Stockwerke ermöglicht das Ambassador House eine Vielzahl von Unterteilungsvarianten.

«Think big» gilt aber mit Sicherheit für den gesamten Bauablauf und für all jene Unternehmen, die daran beteiligt waren beziehungsweise noch sind. Für die Planerfirmen während der Bauphase gilt ausserdem das, was das Ambassador House für die zukünftigen Mieter bietet: offen gegenüber individuellen Anforderungen und flexibel für die Umsetzung neuer Ideen. Der Bezug ist nun ab Anfang nächsten Jahres möglich.